Cuando una persona quiere llevar a cabo una compraventa de vivienda es necesario que disponga de la información legal adecuada que le ahorre posibles problemas y le permita alcanzar una completa satisfacción.
¿Qué es una compraventa de vivienda?
Es un contrato por el cual el vendedor se obliga a entregar una vivienda determinada y el comprador a pagar por ella un precio cierto en dinero.
¿Qué trámites son necesarios antes de formalizar una compraventa de vivienda?
Antes de la compra, deben realizarse los formalismos siguientes:
- Firmar un contrato de reserva de la vivienda: Es un documento privado por el cual se efectúa por escrito la reserva de la vivienda. No es un trámite obligatorio, pero es lo más habitual ya sea entre particulares o cuando el vendedor/a sea un promotor, incluyendo un pago en forma de señal.
- Obtener la cédula de habitabilidad.
- Solicitar el certificado energético.
- Recabar una nota simple en el Registro de la Propiedad para conocer el estado de la finca y la vivienda y las posibles cargas de la propiedad (hipoteca, embargos, servidumbre u otra limitación).
- Averiguar si el impuesto de bienes inmuebles (IBI) está pagado.
- Asegurarse que el vendedor/a no tiene deudas pendientes con la comunidad de propietarios.
- Investigar si en el edificio hay vecinos/as que causen ruidos u olores o realicen comportamientos de mala vecindad.
¿Qué es el contrato de arras o señal?
Es un compromiso por escrito por el cual el comprador/a se reserva un derecho sobre la compra de la vivienda a cambio de una cantidad de dinero a cuenta del precio total y el vendedor se compromete en las condiciones pactadas a entregar la vivienda al comprador/a.
La información mínima del contrato de arras es:
- Los datos personales de la parte vendedora y la parte compradora.
- La identificación y descripción de la vivienda.
- El precio final de la compraventa y la forma de pago.
- La cantidad de dinero de las arras o señal.
- El término máximo para formalizar el contrato de compraventa.
- El compromiso de formalizar el contrato de compraventa en escritura pública.
- El reparto de los posibles gastos de la compraventa de vivienda.
- La firma de la parte vendedora y la parte compradora.
¿Qué tipos de arras o señal hay?
Hay 3 tipos de arras o señal:
- Arras confirmatorias
- Arras penales
- Arras penitenciales
Las arras confirmatorias. Art. 1.124 CC.
Es una cantidad que se anticipa del precio total para la compra de una vivienda.
No otorgan a los firmantes ninguna facultad para resolver la obligación contraída.
En el caso de cumplimiento de las partes, la cantidad estipulada como arras confirmatorias se descontará del precio final de compraventa.
En caso de incumplimiento de una parte, el perjudicado puede exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, daños que deben probarse por el perjudicado. Art. 1.124 CC.
Las arras penales. Art. 1.152 CC. Art. 1.153 CC. y Art. 1.154 CC.
Es una cantidad que se anticipa del precio total para la compra de una vivienda, para garantizar el cumplimiento de contrato.
En el caso de cumplimiento de las partes, la cantidad estipulada como arras penales se descontará del precio final de compraventa.
En caso de incumplimiento del vendedor, éste debe devolver las arras o señal más una cantidad que se acuerde en el contrato, y en caso de incumplimiento del comprador, éste pierde las arras o señal (parcial o totalmente), y además se puede exigir el estricto cumplimiento del contrato, es decir, no permite desligarse del contrato.
Las arras penitenciales. Art. 1.454 CC.
Son las denominada arras de desistimiento.
Es una cantidad que se anticipa del precio total también en la compra de una vivienda, pudiendo las partes desligarse libremente del contrato, sin necesidad de probar daños.
Es necesario que consten expresa y claramente sus consecuencias en el contrato de arras o señal o se refieran directamente al artículo 1.454 CC y su contenido.
En el caso de cumplimiento de las partes, la cantidad estipulada como arras penitenciales se descontará del precio final de compraventa.
En caso de incumplimiento del vendedor, éste debe devolver las arras o señal por duplicado y, en caso de incumplimiento del comprador, éste pierde las arras o señal.
¿Cuándo se formaliza el contrato de compraventa en escritura pública?
En caso de obtener un préstamo bancario, normalmente el banco y la parte compradora formalizan una escritura de préstamo hipotecario ante notario, para poder formalizar a posteriori la escritura de compraventa entre vendedor/a y comprador/a.
Si no requiere el comprador/a de ningún préstamo bancario, el notario formaliza la compraventa en escritura pública.
¿Cuáles son las obligaciones tributarias de la partes tras la compraventa de vivienda?
El vendedor/a debe declarar la transacción inmobiliaria y hacerse cargo de:
- Impuesto de incremento del valor de los bienes de naturaleza urbana (IIVBNU) o plusvalía ante el Ayuntamiento donde radica el bien inmueble en el plazo de 30 días desde la formalización de la compraventa en escritura pública
- y además debe declarar la ganancia patrimonial en la declaración del impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF).
El comprador/a debe declarar la transacción inmobiliaria y hacerse cargo del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) ante el organismo autonómico correspondiente.
En Cataluña es un 10% del precio de la vivienda que debe ingresarse en la Agència Tributària de Catalunya en el plazo de 30 días desde la formalización de la compraventa en escritura pública.
¿Cuáles son los trámites después de la compraventa?
El notario notifica al Catastro, del Ministerio de Hacienda, el nuevo propietario del bien inmueble.
El comprador/a, que es el nuevo propietario/a, debe inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad para que así se obtenga más seguridad jurídica y adquiera publicidad.
