El arrendamiento de local de negocio es un arrendamiento de finca urbana para uso distinto del de vivienda.
Se trata de un arrendamiento para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.
¿Cómo se rige el contrato de arrendamiento de local de negocio?
Se rigen por la voluntad de las partes y los pactos entre arrendador y arrendatario; en su defecto, por la Ley de arrendamientos urbanos (LAU); y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
¿Cómo se formaliza un arrendamiento de local?
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
Se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
¿Cuál es la fianza en un arrendamiento de local? ¿Existen otras garantías de pago?
Será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a 2 mensualidades de renda en el arrendamiento.
Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
La restitución de la fianza al arrendatario será antes de un mes desde el final del arriendo. Después devengará el interés legal.
¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento de local? ¿Y las prórrogas?
La LAU, sobre la duración del contrato y las prórrogas, deja plena libertad a las partes contractuales.
¿Qué sucede si después del contrato y las prórrogas el arrendador no comunica la resolución del contrato al arrendatario?
Si finalizada la duración del contrato y sus prórrogas, el propietario no le comunica al arrendatario la resolución del contrato en el plazo de los 15 días siguientes desde la fecha final contractual, se produce la tácita reconducción, recogida en el artículo 1.566 del CC.
La consecuencia legal de la tácita reconducción es que se tiene por finalizado el contrato de arrendamiento y por nacido otro contrato de arrendamiento en el que se mantienen los pactos del primer contrato, salvo el plazo de duración.
El plazo del nuevo contrato de arrendamiento, según el artículo 1.581 del CC, será:
- Anual: Si se pactó una renta anual, aunque el pago sea mensual, y así hasta que el arrendador comunique el fin de la relación arrendaticia.
- Mensual: Si se pactó una renta mensual, y así hasta que el arrendador comunique el fin de la relación arrendaticia.
- Diario: Si se pactó una renta diaria, y así hasta que el arrendador comunique el fin de la relación arrendaticia.
¿Cómo se establece la renta y los gastos del inmueble?
La LAU, sobre la renta y los gastos del inmueble, deja plena libertad a las partes contractuales.
¿Qué obras se pueden hacer en el local de negocio?
Los tipos de obras que se pueden hacer son:
- Obras necesarias.
- Obras de mejora.
Las obras necesarias.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar el local en las condiciones para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte del local de la que el arrendatario se vea privado.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario serán de cargo del arrendatario.
Las obras de mejora.
El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la finca arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
¿Puede el arrendatario hacer obras?
Hay que tener en cuenta las dos situaciones siguientes:
1.- El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración del local.
Si el arrendatario ha realizado unas obras no autorizadas, el arrendador podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
2.- En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad del local.
Si el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad del local o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
¿Se puede traspasar o ceder el local de negocio?
Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10% de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20% en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de 1 mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
¿Cuándo el contrato llega a su fin tiene derecho el arrendatario a una indemnización?
El arrendatario podría tener derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con 4 meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años más y por una renta de mercado.
Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
¿Cuáles son los incumplimientos del arrendatario de local de negocio?
Los incumplimientos en el alquiler o arrendamiento de local de negocio son:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en el local tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El arrendador puede accionar judicialmente por el incumplimiento del arrendatario.
