El alquiler de vivienda o arrendamiento de vivienda siempre ha sido objeto de debate por diferentes sectores de nuestra sociedad.
La última reforma se establece en el Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
¿Qué es el alquiler de vivienda?
El alquiler de vivienda es aquel alquiler o arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
La normativa que explicaremos en este artículo se aplicará también a:
- El mobiliario
- Los trasteros
- Las plazas de garaje
- Y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
¿Cómo se formaliza un alquiler de vivienda?
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
Se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la vivienda arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
¿Qué es la fianza? ¿Se pueden establecer otras garantías?
A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya.
La fianza debe ser restituida al arrendatario en el plazo de un mes desde el final del arrendamiento.
Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del alquiler de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento o alquiler de vivienda?
La duración del alquiler de vivienda o arrendamiento será libremente pactada por las partes.
No obstante, la normativa establece unos plazos y diferencia entre:
1.- Arrendador que es persona física:
Si esta duración fuera inferior a 5 años llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años.
Y ello salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.
2.- Arrendador que es persona jurídica:
Si el arrendador fuese persona jurídica, y si la duración fuera inferior a 7 años llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 7 años.
Y ello salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo
¿Y si no se establece un plazo en el contrato de alquiler de vivienda?
Si no se establece plazo de duración, se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.
¿Cuál es la prórroga del contrato de alquiler de vivienda?
Cuando el contrato llega a los 5 años o 7 años, la prórroga es anual, hasta 3 años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario.
Esto es así, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
¿Qué sucede si después del contrato y las prórrogas el arrendador no comunica la resolución del contrato al arrendatario?
Si finalizada la duración del contrato y sus prórrogas, el propietario no le comunica al arrendatario la resolución del contrato en el plazo de los 15 días siguientes desde la fecha final contractual, se produce la tácita reconducción, recogida en el artículo 1.566 del CC.
La consecuencia legal de la tácita reconducción es que se tiene por finalizado el contrato de arrendamiento y por nacido otro contrato de arrendamiento en el que se mantienen los pactos del primer contrato, salvo el plazo de duración.
El plazo del nuevo contrato de arrendamiento, según el artículo 1.581 del CC, será:
- Anual: Si se pactó una renta anual, aunque el pago sea mensual, y así hasta que el arrendador comunique el fin de la relación arrendaticia.
- Mensual: Si se pactó una renta mensual, y así hasta que el arrendador comunique el fin de la relación arrendaticia.
- Diario: Si se pactó una renta diaria, y así hasta que el arrendador comunique el fin de la relación arrendaticia.
¿Puede el arrendatario desistir del contrato de alquiler de vivienda antes de que llegue a su fin?
El arrendatario podrá desistir del contrato de alquiler o arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador.
La indemnización será una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir y los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
¿Cómo se establece la renta del alquiler de vivienda?
La renta será la que libremente estipulen las partes.
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.
El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes.
¿Puede acordarse quien se hace cargo de los gastos generales del inmueble y el gestor inmobiliario?
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
¿Qué obras se puede hacer en la vivienda?
Los tipos de obras que se pueden hacer son:
- Obras necesarias.
- Obras de mejora.
Las obras necesarias.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Las obras de mejora.
El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
¿Puede el arrendatario hacer obras?
Hay que tener en cuenta las dos situaciones siguientes:
1.- El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda.
Si el arrendatario ha realizado unas obras no autorizadas, el arrendador podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
2.- En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Si el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
¿Cuáles son los incumplimientos en el alquiler de vivienda?
Los incumplimientos en el alquiler o arrendamiento de vivienda son:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
g) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 de la LAU.
h) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Tanto el arrendador como el arrendatario pueden accionar judicialmente por incumplimiento.
