Els impagaments de quotes per part d’algun/s propietari/s és un dels problemes més comuns als quals ha de fer front una comunitat de propietaris.
Quan això succeeix la comunitat de propietaris pot accionar judicialment contra els propietaris que no paguen.
Qui pot reclamar les quotes impagades a la comunitat de propietaris?
La comunitat de propietaris expressament ha d’acordar en junta de propietaris i propietàries que el president, en nom de la comunitat de propietaris, iniciï les accions judicials de reclamació de quantitat a un propietari amb deute amb la comunitat de propietaris.
La junta de propietaris faculta el president, de conformitat amb l’article 553-16 CCCat, perquè iniciï accions judicials de reclamació de quantitat, a través d’advocats i procuradors.
Quins són els requisits per reclamar judicialment els impagaments de quotes?
Els requisits per poder reclamar judicialment els impagaments de quotes són:
1.- Que, a més de l’contingut de l’article 553-21 CCCat, en la convocatòria de junta consti:
- L’habitatge o local que no paga les quotes.
- L’import de deute pendent amb la comunitat.
- La voluntat d’instar la via judicial contra el deutor de reclamació del deute.
2.- Que, a més del contingut de l’article 553-27 CCCat, en l’acta de la junta consti:
- L’habitatge o local que no paga les quotes.
- L’import del deute pendent amb la comunitat.
- La voluntat d’iniciar accions judicials de reclamació del deute.
- El termini de pagament abans d’iniciar la via judicial.
Té dret de vot el deutor en una junta de propietaris?
Segons l’article 553-24 de l’CCCat, tenen dret a votar en la junta els propietaris que no tinguin deutes pendents amb la comunitat quan la junta es reuneix.
No obstant això, els propietaris que tinguin deutes pendents amb la comunitat tenen dret a votar si acrediten que han consignat judicial o notarialment l’import o que les han impugnat judicialment.
Quines quotes impagades es poden reclamar?
L’objecte de la reclamació pels impagaments de quotes comprèn les quotes ordinàries i les extraordinàries (derrames).
Concretament, és l’import impagat del propietari de les despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, i al fons de reserva que resulta de l’acord de la junta i de la liquidació del deute segons la quota que correspongui a cada propietari/a.
Es meriten interessos des del moment en què s’ha d’efectuar el pagament corresponent i aquest no es fa efectiu.
Quins són els procediments de reclamació judicial per als impagaments de quotes?
Els procediments judicials són:
- Monitori.
- Judici verbal.
- Judici ordinari.
Procediment monitori
Quan podrà acudir la comunitat de propietaris al procediment monitori per reclamar els impagaments de quotes?
La comunitat podrà acudir al procés monitori quan pretengui d’un propietari el pagament de deute dinerària de qualsevol import, líquida, determinada, vençuda i exigible, quan el deute s’acrediti per la comunitat de propietaris.
El deute s’acredita mitjançant certificacions d’impagament de quantitats degudes en concepte de despeses comunes de comunitats de propietaris d’immobles urbans.
Com començarà el procediment?
El procediment monitori comença per petició del creditor en la qual s’expressaran la identitat del deutor, el domicili o domicilis del creditor i del deutor o el lloc en què resideixin o puguin ser trobats i l’origen i quantia del deute.
Per a la presentació de la petició inicial de procediment monitori no cal valer-se de procurador i advocat.
Com se substancia el procediment monitori per reclamar les quotes impagades en una comunitat de propietaris?
El lletrat de l’Administració de Justícia requerirà al deutor perquè comparegui i pagui o formalitzi oposició en el termini de 20 dies.
La notificació s’ha d’efectuar en el domicili prèviament designat pel deutor per a les notificacions i citacions de tot tipus relacionades amb els assumptes de la comunitat de propietaris. Si no s’ha designat el domicili, s’intentarà la comunicació al pis o local.
El requeriment s’efectuarà, amb advertència que, si no paga ni compareix al·legant raons de la negativa al pagament, s’ha de despatxar contra ell execució.
Arribats a aquest punt poden donar-se tres supòsits:
1.- Que el deutor comparegui i pagui i ho acrediti davant el jutjat. El lletrat de l’Administració de Justícia acordarà l’arxiu de les actuacions.
2.- Que el deutor comparegui davant el jutjat i al·legui de manera fundada i motivada, en escrit d’oposició, les raons per les que, al seu entendre, no deu, en tot o en part, la quantitat reclamada.
Els impagaments de quotes es resoldran definitivament en el judici que correspongui, sigui el verbal o l’ordinari, tenint la sentència que es dicti força de cosa jutjada.
L’escrit d’oposició ha d’estar signat per advocat i procurador quan la seva intervenció sigui necessària per raó de la quantia, segons les regles generals.
3.- Que el deutor no comparegui ni pagui. El lletrat de l’Administració de Justícia dictarà decret donant per acabat el procés monitori i ha de donar traslladar al creditor perquè insti el despatx d’execució.
Des que es dicti la interlocutòria despatxant execució del deute meritarà interessos.
Procediment de judici verbal
Quan podrà acudir la comunitat de propietaris al procediment del judici verbal per reclamar els impagaments de quotes?
Segons l’article 250.2 de la LEC, es decidiran en el judici verbal les demandes la quantia que no excedeixi de 6.000 mil euros.
Com s’inicia el procediment de judici verbal per reclamar les quotes impagades?
El judici verbal comença per demanda, acompanyant tots els documents i informes pericials.
Els judicis verbals que la seva determinació s’hagi efectuat per raó de la quantia i aquesta no excedeixi els 2.000 euros, no requeriran d’advocat i procurador.
Com se substancia el procediment de judici verbal per reclamar els impagaments de quotes en una comunitat de propietaris?
Admesa la demanda s’ha de traslladar al demandat perquè la contesti per escrit en el termini de 10 dies.
Arribats a aquest punt poden donar-se tres supòsits:
1.- Que el demandat comparegui, contesti i s’oposi a la demanda.
El demandat, en el seu escrit de contestació, s’ha de pronunciar, necessàriament, sobre la pertinència de la celebració de la vista.
Si cap de les parts la sol·licités i el tribunal no considera procedent la seva celebració, ha de dictar sentència sense més tràmits.
N’hi haurà prou amb que una de les parts ho sol·liciti perquè el lletrat de l’Administració de Justícia assenyali dia i hora per a la celebració de vista oral, dins dels 5 dies següents.
La vista oral es desenvoluparà d’acord amb l’article 443 LEC.
Si hi ha acord extrajudicial de les parts, es decretarà pel Lletrat de l’Administració de Justícia l’acabament del procés, sense que sigui procedent condemna en costes.
Les parts poden arribar a un acord i sol·licitar al jutge la seva homologació.
Així mateix, es poden les parts sotmetre a mediació.
2.- Que el demandat comparegui, contesti i s’aplani parcial o totalment a la demanda, segons l’article 21 LEC.
Quan el demandat assenteixi a totes les pretensions de l’actor, el tribunal ha de dictar sentència condemnatòria d’acord amb el sol·licitat per aquest.
3.- Que el demandat no comparegui ni contesti a la demanda. El procediment segueix el seu curs i el jutjat ha de dictar sentència condemnatòria.
Si se celebra vista oral, el tribunal dicta sentència dins dels 10 dies següents.
Procediment de judici ordinari
Quan podrà acudir la comunitat de propietaris al procediment del judici ordinari per reclamar els impagaments de quotes?
Segons l’article 249.2 LEC, es decidiran en el judici ordinari les demandes amb una quantia que excedeixin de 6.000 euros i aquelles en les que l’interès econòmic sigui impossible de calcular, ni tan sols de manera relativa.
Com s’inicia el procediment de judici ordinari per reclamar les quotes impagades?
El judici ordinari es comença per demanda, acompanyant tots els documents i informes pericials.
Cal comparèixer amb un procurador/a i advocat/a.
Com se substancia el procediment de judici ordinari per reclamar els impagaments de quotes en una comunitat de propietaris?
El lletrat de l’Administració de Justícia, examinada la demanda, ha de dictar decret admetent la mateixa i ha de donar trasllat al demandat perquè la contesti en el termini de 20 dies.
Arribats a aquest punt poden donar-se tres supòsits:
1.- Que el demandat comparegui, contesti i s’oposi a la demanda.
També cap reconvenció, és a dir, el demandat pot formular pretensions contra el demandant.
Un cop contestada la demanda i, si s’escau, la reconvenció, el lletrat de l’Administració de Justícia convocarà les parts a una audiència.
El contingut de l’audiència prèvia és:
- Possible acord entre les part i la sol·licitud a el jutge la seva homologació. Així mateix, poden demanar les parts sotmetre a mediació.
- Qüestions processals.
- Al·legacions complementàries i aclaridores.
- Pronunciament sobre els documents i dictàmens pericials
- Fixació dels fets controvertits i no controvertits.
- Proposició i admissió de proves.
El jutge assenyalarà una data de judici que celebrarà d’acord amb l’article 433 LEC.
Quan l’única prova que resulti admesa sigui la de documents, i aquests ja s’hagin aportat al procés sense ser impugnats, o quan s’hagin presentat informes pericials i ni les parts ni el tribunal sol·licitin la presència dels perits en el judici per a la ratificació del seu informe, el tribunal procedirà a dictar sentència, sense prèvia celebració del judici, dins dels 20 dies següents a aquell en què acabi l’audiència.
2.- Que el demandat comparegui, contesti i s’aplani parcial o totalment a la demanda.
Quan el demandat assenteixi a totes les pretensions de l’actor, el tribunal ha de dictar sentència condemnatòria d’acord amb el sol·licitat per aquest.
3.- Que el demandat no comparegui ni contesti a la demanda. El procediment segueix el seu curs i el jutjat ha de dictar sentència condemnatòria.
La sentència sobre els impagaments de quotes s’ha de dictar dins els 20 dies següents a la finalització del judici.
