El lloguer d’habitatge o arrendament d’habitatge sempre ha estat objecte de debat per diferents sectors de la nostra societat.
L’última reforma s’estableix al Decret-llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer.
Què és el lloguer d’habitatge?
El lloguer d’habitatge és aquell lloguer o arrendament que recau sobre una edificació habitable i que té com a destinació primordial satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari.
La normativa que explicarem en aquest article s’aplicarà també a:
- El mobiliari
- Els trasters
- Les places de garatge
- I qualssevol altres dependències, espais arrendats o serveis cedits com a accessoris de la finca pel mateix arrendador.
Com es formalitza un lloguer d’habitatge?
Les parts es poden compel·lir recíprocament a la formalització per escrit del contracte d’arrendament.
Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador, quan aquest sigui persona jurídica.
S’ha de fer constar la identitat dels contractants, la identificació de l’habitatge arrendat, la durada pactada, la renda inicial del contracte i les altres clàusules que les parts han acordat lliurement.
Què és la fiança? Es poden establir altres garanties?
En la celebració del contracte serà obligatòria l’exigència i prestació de fiança en metàl·lic en quantitat equivalent a una mensualitat de renda en l’arrendament d’habitatge.
Durant els cinc primers anys de durada del contracte, o durant els set primers anys si l’arrendador fos persona jurídica, la fiança no està subjecta a actualització. Però cada vegada que l’arrendament es prorrogui, l’arrendador pot exigir que la fiança sigui incrementada, o l’arrendatari que disminueixi.
La fiança ha de ser restituïda a l’arrendatari en el termini d’un mes des del final de l’arrendament.
Les parts podran pactar qualsevol tipus de garantia de compliment per l’arrendatari de les seves obligacions arrendatícies addicional a la fiança en metàl·lic.
En el cas del lloguer d’habitatge, en contractes de fins a cinc anys de durada, o de fins a set anys si l’arrendador fos persona jurídica, el valor d’aquesta garantia addicional no podrà excedir de dues mensualitats de renda.
Quina és la durada del contracte d’arrendament o lloguer d’habitatge?
La durada del lloguer d’habitatge o arrendament serà lliurement pactada per les parts.
No obstant, la normativa estableix uns terminis i diferència entre:
1.- Arrendador que és persona física:
Si aquesta durada és inferior a 5 anys arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a una durada mínima de 5 anys.
I això llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador amb 30 dies d’antelació com a mínim a la data d’acabament del contracte o de qualsevol de les pròrrogues la seva voluntat de no renovar-lo.
2.- Arrendador que és persona jurídica:
Si l’arrendador fos persona jurídica, i si la durada fos inferior a 7 anys arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a una durada mínima de 7 anys.
I això llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador, amb 30 dies d’antelació com a mínim a la data d’acabament del contracte o de qualsevol de les pròrrogues la seva voluntat de no renovar-lo.
I si no s’estableix un termini en el contracte de lloguer d’habitatge?
Si no s’estableix termini de durada, s’entendran celebrats per un any els arrendaments per als quals no s’ha estipulat un termini de durada o aquest sigui indeterminat, sense perjudici del dret de pròrroga anual per a l’arrendatari.
Quina és la pròrroga del contracte de lloguer d’habitatge?
Quan el contracte arriba als 5 anys o 7 anys, la pròrroga és anual, fins a 3 anys, si cap de les parts hagués notificat a l’altra, al menys amb 4 mesos d’antelació a aquella data en el cas de l’arrendador i al menys amb 2 mesos d’antelació en el cas de l’arrendatari.
Això és així, llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador amb 1 mes d’antelació a la data d’acabament de qualsevol de les anualitats, la seva voluntat de no renovar el contracte.
Què passa si després del contracte i les pròrrogues l’arrendador no comunica la resolució del contracte a l’arrendatari?
Si finalitzada la durada del contracte i les seves pròrrogues, el propietari no li comunica a l’arrendatari la resolució del contracte en el termini dels 15 dies següents des de la data final contractual, es produeix la tàcita reconducció, recollida en l’article 1.566 de CC.
La conseqüència legal de la tàcita reconducció és que es té per finalitzat el contracte d’arrendament i per nascut un altre contracte d’arrendament en el qual es mantenen els pactes del primer contracte, llevat del termini de durada.
El termini del nou contracte d’arrendament, segons l’article 1.581 de CC, serà:
- Anual: Si es va pactar una renda anual, encara que el pagament sigui mensual, i així fins que l’arrendador comuniqui la fi de la relació d’arrendament.
- Mensual: Si es va pactar una renda mensual, i així fins que l’arrendador comuniqui la fi de la relació d’arrendament.
- Diari: Si es va pactar una renda diària, i així fins que l’arrendador comuniqui la fi de la relació d’arrendament.
Pot l’arrendatari desistir del contracte de lloguer d’habitatge abans que arribi a la seva fi?
L’arrendatari podrà desistir del contracte de lloguer o arrendament, una vegada que hagin transcorregut al menys 6 mesos, sempre que ho comuniqui a l’arrendador amb una antelació mínima de 30 dies.
Les parts poden pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, l’arrendatari hagi d’indemnitzar l’arrendador.
La indemnització serà una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que resti per complir i els períodes de temps inferiors a l’any donen lloc a la part proporcional de la indemnització.
Com s’estableix la renda de lloguer d’habitatge?
La renda serà la que lliurement estipulen les parts.
Llevat de pacte en contra, el pagament de la renda serà mensual i s’ha d’efectuar en els set primers dies del mes.
El pagament s’efectuarà en el lloc i pel procediment que acordin les parts.
¿Es pot acordar qui es fa càrrec de les despeses generals de l’immoble i el gestor immobiliari?
Les parts poden pactar que les despeses generals per a l’adequat sosteniment de l’immoble, els seus serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d’individualització i que corresponguin a l’habitatge arrendat o als seus accessoris, siguin a càrrec de l’arrendatari.
Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador, quan aquest sigui persona jurídica.
Quines obres es poden fer a l’habitatge?
Els tipus d’obres que es poden fer són:
- Obres necessàries.
- Obres de millora.
Les obres necessàries.
L’arrendador està obligat a realitzar, sense dret a elevar per això la renda, totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l’habitatge en les condicions d’habitabilitat per servir a l’ús convingut, excepte quan el deteriorament sigui imputable a l’arrendatari.
Quan l’execució d’una obra de conservació no pugui raonablement diferir fins a la conclusió de l’arrendament, l’arrendatari estarà obligat a suportar-la, encara que li sigui molt molesta o durant aquesta es vegi privat d’una part de l’habitatge.
Si l’obra durés més de vint dies, s’ha de disminuir la renda en proporció a la part de l’habitatge de la qual l’arrendatari es vegi privat.
Les petites reparacions que exigeixi el desgast per l’ús ordinari de l’habitatge seran de càrrec de l’arrendatari.
Les obres de millora.
L’arrendatari estarà obligat a suportar la realització per l’arrendador d’obres de millora l’execució de les quals no pugui raonablement diferir fins a la conclusió de l’arrendament.
L’arrendador que es proposa fer una d’aquestes obres ha de notificar per escrit a l’arrendatari, al menys amb tres mesos d’antelació, la seva naturalesa, començament, durada i cost previsible.
Durant el termini d’un mes des de la notificació, l’arrendatari podrà desistir del contracte, llevat que les obres no afectin o afectin de manera irrellevant a l’habitatge arrendat. L’arrendament s’extingirà en el termini de dos mesos a comptar del desistiment, durant els quals no podran començar les obres.
L’arrendatari que suporti les obres tindrà dret a una reducció de la renda en proporció a la part de l’habitatge de la qual es vegi privat per causa d’aquelles, així com a la indemnització de les despeses que les obres li obliguin a efectuar.
Pot l’arrendatari fer obres?
Cal tenir en compte les dues situacions següents:
1.- L’arrendatari no podrà realitzar sense el consentiment de l’arrendador, expressat per escrit, obres que modifiquin la configuració de l’habitatge.
Si l’arrendatari ha realitzat unes obres no autoritzades, l’arrendador pot exigir, al concloure el contracte, que l’arrendatari reposi les coses a l’estat anterior o conservar la modificació efectuada, sense que aquest pugui reclamar cap indemnització.
2.- En cap cas l’arrendatari podrà realitzar obres que provoquin una disminució en l’estabilitat o seguretat de l’habitatge.
Si l’arrendatari ha realitzat unes obres que han provocat una disminució de l’estabilitat de l’edificació o de la seguretat de l’habitatge o els seus accessoris, l’arrendador pot exigir immediatament de l’arrendatari la reposició de les coses a l’estat anterior.
Quins són els incompliments en el lloguer d’habitatge?
Els incompliments en el lloguer o arrendament d’habitatge són:
a) La manca de pagament de la renda o, si escau, de qualsevol de les quantitats que hagi assumit o correspongui a l’arrendatari.
b) La manca de pagament de l’import de la fiança o de la seva actualització.
c) El subarrendament o la cessió inconsentits.
d) La realització de danys causats dolosament a la finca o d’obres no consentides per l’arrendador quan el consentiment d’aquest sigui necessari.
e) Quan en l’habitatge tinguin lloc activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
f) Quan l’habitatge deixi d’estar destinat de forma primordial a satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari o de qui efectivament la vingués ocupant.
g) La no realització per l’arrendador de les reparacions a què es refereix l’article 21 de la LAU.
h) La pertorbació de fet o de dret que realitzi l’arrendador en la utilització de l’habitatge.
Tant l’arrendador com l’arrendatari poden accionar judicialment per incompliment.
