Comunitat de propietaris

Una comunitat de propietaris s’ha d’entendre com el conjunt dels propietaris dels diferents pisos, locals i places d’aparcament d’un edifici en règim de propietat horitzontal.

Aquests propietaris també són copropietaris d’una sèrie d’elements comuns de l’edifici (terrasses, jardins, escales, etc.) que al seu torn poden ser d’ús comunitari o privatiu.

Què és el títol constitutiu de la comunitat de propietaris?

El títol constitutiu de la comunitat de propietaris és un document que ha de constar en escriptura pública, que s’inscriu en el Registre de la Propietat, i que en tot cas ha de contenir:

1. La descripció de l’immoble en conjunt, que ha d’indicar si està acabat o no, i la relació dels elements, instal·lacions i serveis comuns que té.
2. La descripció de tots els elements privatius, amb el corresponent número d’ordre intern a l’immoble.
3. La quota general de participació de l’element privatiu i, si escau, les especials que els corresponen.
4. La superfície útil de l’element privatiu, la situació, els límits, la planta, la destinació i, si escau, els espais físics o els drets que en constitueixin annexos o vinculacions.
5. Un plànol descriptiu de l’immoble.
6. Els estatuts, si n’hi ha.
7. Les reserves de drets o facultats, si n’hi ha, establertes a favor del promotor o dels constituents del règim.
8. La previsió, si escau, de formació de subcomunitats.

Quins són els requisit per formar una comunitat de propietaris en règim de propietat horitzontal?

Segons l’article 553-1 del CCCat es requereix l’atorgament del títol de constitució i suposa:

1. L’existència, present o futura, d’un o més titulars de la propietat de com a mínim un immoble integrat per elements privatius i elements comuns.
2. La determinació de la quota de participació en els elements comuns que correspon a cada element privatiu.
3. La configuració d’una organització per a l’exercici dels drets i el compliment dels deures dels propietaris.

Què són els estatuts d’una comunitat de propietaris?

Els estatuts d’una comunitat de propietaris són un document en el qual els propietaris regulen les diferents qüestions referents a el règim jurídic real de la comunitat, fixant quins són els seus drets i obligacions.

Els estatuts d’una comunitat de propietaris poden contenir regles sobre les qüestions següents:

1. La destinació, l’ús i aprofitament dels elements privatius i dels elements comuns.
2. Les limitacions d’ús i altres càrregues dels elements privatius.
3. L’exercici dels drets i el compliment de les obligacions.
4. L’aplicació de despeses i ingressos i la distribució de càrregues i beneficis.
5. Els òrgans de govern complementaris dels que estableix aquest codi i llurs competències.
6. La forma de gestió i administració.

¿Es pot establir un reglament de règim interior a la comunitat de propietaris?

Un reglament de règim interior conté les regles internes referents a les relacions de convivència i bon veïnatge entre els propietaris i a la utilització dels elements d’ús comú i de les instal·lacions.

No hi ha cap inconvenient per establir-lo però no pot ser contrari al que disposen els estatuts.

El reglament de règim interior obliga sempre els propietaris i usuaris dels elements privatius.

Com es determina la quota de participació en la comunitat de propietaris?

Segons l’article 553-3 del CCCat, la quota de participació:

1. Determina i concreta la participació que correspon als elements privatius sobre la propietat dels elements comuns.
2. Serveix de mòdul per a fixar la participació en les càrregues, els beneficis, la gestió i el govern de la comunitat i els drets dels propietaris en cas d’extinció del règim.
3. Estableix la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contra.
4. Les quotes de participació corresponents als elements privatius s’expressen en percentatge sobre el total de l’immoble i es fixen proporcionalment a la superfície i ponderant l’ús, la destinació i les altres dades físiques i jurídiques dels béns que integren la comunitat.

Les quotes de participació es determinen i es modifiquen per acord unànime dels propietaris o, si aquest no és possible, per mitjà de l’autoritat judicial o d’un procediment de resolució extrajudicial de conflictes.

Es poden establir, a més de la quota de participació, quotes especials per a determinades despeses.

Què és el fons de reserva d’una comunitat de propietaris?

És un fons que ha de figurar en el pressupost de la comunitat de propietaris en una quantitat no inferior a el 5% de les despeses comunes.

La titularitat del fons de reserva és de tots els propietaris i el fons queda afectat a la comunitat de propietaris sense que cap propietari tingui dret a reclamar la seva devolució en el moment de l’alienació de l’element privatiu.

El fons de reserva ha de figurar en comptabilitat separada i s’ha de dipositar en un compte bancari especial a nom de la comunitat de propietaris.

Els administradors només poden disposar-ne, amb l’autorització de la presidència, per atendre despeses de la comunitat imprevistos de caràcter urgent o, amb l’autorització de la junta de propietaris, per fer front a les obres extraordinàries de conservació, reparació, rehabilitació, instal·lació de nous serveis comuns i seguretat, així com per a les que siguin exigibles d’acord amb les normatives especials.

Els romanents de el fons de reserva de cada any s’acumulen al fons de l’any següent.

Quins són els òrgans de la comunitat de propietaris?

Els òrgans de la comunitat de propietaris són:

1. Presidència: El càrrec de la presidència ha de ser exercit per un propietari.
2. Secretaria: Pot ser exercida per un propietari o per la persona externa a la comunitat que assumeixi les funcions d’administració.
3. Junta de propietaris: Està integrada per tots els propietaris d’elements privatius, és l’òrgan suprem de la comunitat

La comunitat pot encarregar l’administració a un professional extern que compleixi les condicions professionals legalment exigibles. En aquest cas, les funcions d’administració inclouen també les de secretaria.

Els càrrecs són reelegibles, duren un any i s’entenen prorrogats fins que es faci la junta ordinària següent al venciment del termini pel qual es van designar.

Els càrrecs no són remunerats, llevat que recaiguin en persones alienes a la comunitat, en aquest cas poden ser-ho.

Quan es realitzen reunions de la junta de propietaris?

Les reunions són les següents:

1.- La junta de propietaris s’ha de reunir, de manera ordinària, 1 cop a l’any per aprovar els comptes i el pressupost i per elegir les persones que han d’exercir els càrrecs.

2.- La junta de propietaris s’ha de reunir quan ho consideri convenient el president i quan ho sol·liciti, com a mínim, una quarta part dels propietaris o els que representin una quarta part de les quotes de participació.

3.- La junta de propietaris es pot reunir sense convocatòria si hi concorren a ella tots els propietaris i acorden per unanimitat la celebració de la reunió i el seu ordre del dia.

Com s’ha de convocar una junta de propietaris?

Les convocatòries, segons l’article 553-21 del CCCat, són:

1.- Junta ordinària: Les convocatòries, les citacions i notificacions, llevat que els estatuts estableixin expressament una altra cosa, s’han d’enviar, amb una antelació mínima de 8 dies naturals, a l’adreça comunicada pel propietari a la secretaria.

Si el propietari no ha comunicat direcció alguna, s’han d’enviar a l’element privatiu de què és titular.

A més, l’anunci de la convocatòria s’ha de publicar amb la mateixa antelació al tauler d’anuncis de la comunitat o en un lloc visible habilitat a aquest efecte.

El dit anunci produeix l’efecte de notificació efectiva quan la personal no ha tingut èxit.

2.- Junta extraordinària: Per tractar d’assumptes urgents, tan sols cal que els propietaris hagin pogut tenir coneixement de les convocatòries, les citacions i les notificacions abans de la data en què s’hagi de tenir la reunió

La convocatòria de la reunió de la junta de propietaris ha d’expressar de manera clara i detallada els punts següents:

1.- L’ordre del dia. Si la reunió es convoca a petició de propietaris promotors, hi han de constar-hi els punts que proposen. L’ordre del dia inclou, entre altres assumptes, els proposats per escrit a la presidència, abans de la convocatòria, per qualsevol dels propietaris.

2.- El dia, el lloc i l’hora de la reunió.

3.- L’advertència que, amb relació als acords a què es refereix l’article 553-26 CCCat, els vots dels propietaris que no assisteixen a la reunió es computen en el sentit de l’acord pres per la majoria, sense perjudici del seu dret d’oposició.

4.- La llista dels propietaris amb deutes pendents amb la comunitat per raó de les quotes, els quals, de conformitat amb l’article 553-24 CCCat, tenen veu però no tenen dret de vot, de la qual cosa cal advertir.

La documentació relativa als assumptes a tractar s’ha d’enviar als propietaris juntament amb la convocatòria, o bé s’ha d’indicar el lloc on es troba a la seva disposició.

Quin és el nombre mínim de propietaris en una reunió de junta de propietaris?

La junta de propietaris es constitueix vàlidament sigui quin sigui el nombre de propietaris que concorrin i les quotes de què siguin titulars o representants.

Qui té dret a vot en una junta de propietaris?

Segons l’article 553-24 de l’CCCat, tenen dret a votar en la junta els propietaris que no tinguin deutes pendents amb la comunitat.

Els propietaris que tinguin deutes pendents amb la comunitat tenen dret a votar si acrediten que han consignat judicial o notarialment l’import o que les han impugnat judicialment.

Els tipus de vot són:

1.- Personalment.

2.- Per representació, d’acord amb el que estableix l’article 553-22.1 del CCCat.

3.- Per delegació en un altre propietari, efectuada mitjançant un escrit que designi nominativament la persona delegada i en el qual pot indicar el sentit del vot amb relació als punts de l’ordre del dia.

La delegació s’ha de fer per a una reunió concreta de la junta de propietaris i s’ha de rebre abans que comenci.

El vot de les persones que s’abstinguin i el vot corresponent als elements privatius de benefici comú es computen en el mateix sentit que el de la majoria aconseguida.

Com s’estableixen els acords en una junta de propietaris?

Els acords han de ser:

1. Per majoria simple (article 553-25 del CCCat).
2. Per unanimitat (article 553-26.1 del CCCat).
3. Per majoria qualificada (article 553-26.2 del CCCat).

Per majoria simple.

És la majoria simple dels propietaris que han participat en cada votació, que ha de representar, alhora, la majoria simple del total de les seves quotes de participació.

L’adopció de l’acord per majoria simple requereix que els vots i quotes a favor superin els vots i quotes en contra.

Són per majoria simple els assumptes següents:

1.- L’execució d’obres o l’establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques o la instal·lació d’ascensors, encara que l’acord suposi la modificació del títol de constitució i dels estatuts o encara que les obres o els serveis afectin l’estructura o la configuració exterior.

2.- Les innovacions exigibles per a l’habitabilitat, accessibilitat o seguretat de l’immoble, segons la seva naturalesa i característiques, encara que l’acord suposi la modificació del títol de constitució i dels estatuts o afectin l’estructura o la configuració exterior.

3.- L’execució de les obres necessàries per a instal·lar infraestructures comunes o equips per tal de millorar l’eficiència energètica o hídrica dels immobles i la mobilitat dels usuaris, per a connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o per a individualitzar el mesurament dels consums d’aigua, gas o electricitat, o per a la instal·lació general de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics, encara que l’acord suposi la modificació del títol de constitució i dels estatuts.

4.- Les normes del reglament de règim interior.

5.- L’acord de sotmetre a mediació qualsevol qüestió pròpia del règim de la propietat horitzontal.

6.- Els acords que no tinguin fixada una majoria diferent per a la seva adopció.

Per unanimitat.

És el vot favorable de tots els propietaris amb dret a vot per a:

1. Modificar les quotes de participació.
2. Desvincular un annex.
3. Vincular l’ús exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l’immoble o altres elements comuns a un o diversos elements privatius.
4. Cedir gratuïtament l’ús d’elements comuns que tenen un ús comú.
5. Constituir un dret de sobreelevació, subedificació i edificació sobre l’immoble.
6. Extingir el règim de propietat horitzontal, simple o complexa, i convertir-la en un tipus de comunitat diferent.
7. Acordar la integració en una propietat horitzontal complexa.
8. Sotmetre a arbitratge qualsevol qüestió relativa al règim de la propietat horitzontal, llevat que hi hagi una disposició estatutària contrària.
9. L’acord s’entén adoptat, si requereix la unanimitat, quan han votat favorablement tots els participants en la votació i, en el termini d’un mes des de la notificació de l’acord, no s’ha oposat cap altre propietari mitjançant un escrit enviat a la secretaria per qualsevol mitjà fefaent.

Per majoria qualificada.

És el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret a vot, que han de representar alhora les quatre cinquenes parts de les quotes de participació, per:

1. Modificar el títol de constitució i els estatuts, llevat que hi hagi una disposició legal en sentit contrari.
2. Adoptar acords relatius a innovacions físiques en l’immoble, si afecten la seva estructura o la seva configuració exterior, llevat que siguin exigibles per a l’habitabilitat, accessibilitat o seguretat de l’immoble, i a la construcció de piscines i instal·lacions recreatives.
3. Desafectar un element comú.
4. Constituir, alienar, gravar i dividir un element privatiu de benefici comú.
5. Acordar quotes especials de despeses, o un increment en la participació en les despeses comunes corresponents a un element privatiu per l’ús desproporcionat d’elements o serveis comuns, d’acord amb el que estableix l’article 553-45.4 del CCCat.
6. Acordar l’extinció voluntària de el règim de propietat horitzontal per parcel·les.
7. La cessió onerosa d’l’ús i l’arrendament d’elements comuns que tenen un ús comú per un termini superior a quinze anys.

L’acord s’entén adoptat, si es requereixen les quatre cinquenes parts, quan han votat favorablement la majoria simple dels propietaris i de les quotes participants en la votació i, en el termini d’un mes des de la notificació de l’acord, s’arriba a la majoria qualificada comptant com a vot favorable la posició dels propietaris absents que, en aquest termini, no s’han oposat a l’acord mitjançant un escrit enviat a la secretaria per qualsevol mitjà fefaent.

Tots els acords adoptats vàlidament per la junta de propietaris, llevat que els estatuts estableixin una altra cosa, són executius des del moment en què s’adopten.

Com es fan els càlculs en els acords?

En el càlcul de les majories es computen els vots i les quotes dels propietaris que han participat en la votació de cadascun dels punts de l’ordre del dia, sigui de manera presencial, sigui per representació o per delegació del vot.

En els casos en què un element privatiu pertanyi a diversos propietaris, aquests tenen conjuntament un únic vot indivisible per raó de la propietat d’aquest element privatiu.

Quan és necessari el vot favorable dels propietaris afectats?

Els acords que modifiquin la quota de participació, els que privin a qualsevol propietari de les facultats d’ús i gaudi d’elements comuns i els que determinin l’extinció del règim de la propietat horitzontal simple o complexa requereixen el consentiment exprés dels propietaris afectats.

¿S’ha de redactar una acta de la reunió de la junta de propietaris?

El secretari ha de redactar l’acta, que s’ha d’autoritzar, amb les signatures de secretari i del president, en el termini de cinc dies a comptar de l’endemà de la reunió.

L’acta de la reunió s’ha de redactar com a mínim en català, o en aranès a l’Aran, i han de constar-hi les dades següents:

1. La data i el lloc de celebració, el caràcter ordinari o extraordinari i el nom de la persona que ha realitzat la convocatòria.
2. L’ordre del dia.
3. La indicació de la persona que l’ha presidit i de la persona que ha actuat com a secretari.
4. La relació de persones que han assistit personalment o per representació i, si escau, de les que deleguen.
5. Els acords adoptats, els participants en cada votació i les seves quotes respectives, així com el resultat de les votacions, amb la indicació dels que han votat a favor, els que han votat en contra i els que s’han abstingut.
6. Els acords susceptibles de formació successiva

L’acta s’ha d’enviar a tots els propietaris en el termini de deu dies a comptar de l’endemà de la reunió de la junta de propietaris a l’adreça comunicada per cada propietari a la secretaria o, si no, a l’element privatiu. L’enviament pot realitzar-se per correu postal o electrònic o per altres mitjans de comunicació, amb les mateixes garanties requerides per la convocatòria.

Quin és el termini per oposar-se a un acord de la junta de propietaris?

Els propietaris que no han participat en la votació poden oposar-se a l’acord mitjançant un escrit enviat a la secretaria, per qualsevol mitjà fefaent, en el termini d’un mes des que els ha estat notificat, a l’efecte únicament de la legitimació per a la impugnació els acords i l’exoneració del pagament de despeses per a noves instal·lacions o serveis comuns.

Si un cop passat el mes no han enviat l’escrit d’oposició, es considera que s’adhereixen a l’acord.

On han de constar les actes?

Els acords de la junta de propietaris s’han de transcriure en un llibre d’actes que s’ha de legalitzar, al menys en català, o en aranès a l’Aran, en el registre de la propietat que correspongui.

El secretari ha de custodiar els llibres d’actes de la junta de propietaris, que s’han de conservar durant trenta anys mentre existeixi el règim de propietat horitzontal o durant cinc anys des del moment en què s’hagi extingit.

A qui vinculen els acords de la junta de propietaris d’una comunitat de propietaris?

Els acords adoptats per la junta de propietaris són obligatoris i vinculen tots els propietaris, fins i tot als dissidents.

No obstant això, els propietaris dissidents no estan obligats a satisfer les despeses originades per les noves instal·lacions o nous serveis comuns que no siguin exigibles d’acord amb la llei si el valor total de la despesa acordada és superior a la quarta part del pressupost anual vigent de la comunitat. Els propietaris només poden gaudir de les noves instal·lacions o els nous serveis si satisfan l’import de les despeses d’execució i de manteniment amb l’actualització que correspongui aplicant-li l’IPC.

Les despeses originades per la supressió de barreres arquitectòniques o la instal·lació d’ascensors i les que calguin per a garantir l’accessibilitat i habitabilitat de l’edifici van a càrrec de tots els propietaris si deriven d’un acord de la junta de propietaris. Si deriven d’una decisió judicial d’acord amb l’article 553-25.5 CCCat, l’autoritat judicial és qui fixa el seu import en funció de les despeses ordinàries comunes de la comunitat de propietaris.

Els propietaris que, sense causa justificada, s’oposin a les actuacions o obres necessàries i exigides per l’autoritat competent o les demorin responen individualment de les sancions que s’imposin en via administrativa.

Es poden impugnar els acords de la junta de propietaris?

Els acords de la junta de propietaris es poden impugnar judicialment en els casos següents:

1. Si són contraris a les lleis, al títol de constitució o als estatuts o si, ateses les circumstàncies, impliquen un abús de dret.
2. Si són contraris als interessos de la comunitat o són greument perjudicials per a un dels propietaris.

Qui pot impugnar els acords de la junta de propietaris d’una comunitat de propietaris?

Estan legitimats per a la impugnació d’un acord dels propietaris següents:

1. Els que han votat en contra.
2. Els absents que s’han oposat.
3. Aquells que han estat privats il·legítimament del dret de vot.

Per exercir l’acció d’impugnació cal estar al corrent de pagament dels deutes amb la comunitat que estiguin vençudes en el moment de l’adopció de l’acord que es desitgi impugnar o haver consignat el seu import.

La impugnació d’un acord de la junta de propietaris no suspèn la seva executabilitat.

L’autoritat judicial pot adoptar les mesures cautelars que consideri convenients, fins i tot la de decretar provisionalment la suspensió de l’acord de la junta de propietaris impugnat.

Quan caduca l’acció d’impugnació?

L’acció d’impugnació dels acords caduca:

1. En el termini d’1 any, si són contraris a les lleis, a el títol de constitució o als estatuts o si, ateses les circumstàncies, impliquen un abús de dret.
2. En el termini de 3 mesos, si són contraris als interessos de la comunitat o són greument perjudicials per a un dels propietaris.

Els terminis es compten des de la notificació de l’acta o de l’annex de l’acta, segons escaigui.

Contacti amb nosaltres »