L’arrendament de local de negoci és un arrendament de finca urbana per a ús distint del de vivenda.
Es tracta d’un arrendament per exercir una activitat industrial, comercial, artesanal, professional, recreativa, assistencial, cultural o docent.
Com es regeix el contracte d’arrendament de local de negoci?
Es regeix per la voluntat de les parts i els pactes entre arrendador i arrendatari; si no, per la Llei d’arrendaments urbans (LAU); i, supletòriament, pel que disposa el Codi Civil.
Com es formalitza un arrendament de local?
Les parts es poden compel·lir recíprocament a la formalització per escrit del contracte d’arrendament.
S’ha de fer constar la identitat dels contractants, la identificació de la finca arrendada, la durada pactada, la renda inicial del contracte i les altres clàusules que les parts han acordat lliurement.
Quina és la fiança en un arrendament de local? Existeixen altres garanties de pagament?
Serà obligatòria l’exigència i prestació de fiança en metàl·lic en quantitat equivalent a 2 mensualitats de renda en l’arrendament.
Les parts podran pactar qualsevol tipus de garantia de compliment per l’arrendatari de les seves obligacions arrendatícies addicional a la fiança en metàl·lic.
La restitució de la fiança a l’arrendatari serà abans d’un mes des del final de l’arrendament. Després meritarà l’interès legal.
Quina és la durada del contracte d’arrendament de local? I les pròrrogues?
La LAU, sobre la durada del contracte i les pròrrogues, deixa plena llibertat a les parts contractuals.
Què passa si després del contracte i les pròrrogues l’arrendador no comunica la resolució del contracte a l’arrendatari?
Si finalitzada la durada del contracte i les seves pròrrogues, el propietari no li comunica a l’arrendatari la resolució del contracte en el termini dels 15 dies següents des de la data final contractual, es produeix la tàcita reconducció, recollida en l’article 1.566 de CC.
La conseqüència legal de la tàcita reconducció és que es té per finalitzat el contracte d’arrendament i per nascut un altre contracte d’arrendament en el qual es mantenen els pactes del primer contracte, llevat del termini de durada.
El termini del nou contracte d’arrendament, segons l’article 1.581 de CC, serà:
- Anual: Si es va pactar una renda anual, encara que el pagament sigui mensual, i així fins que l’arrendador comuniqui la fi de la relació d’arrendament.
- Mensual: Si es va pactar una renda mensual, i així fins que l’arrendador comuniqui la fi de la relació d’arrendament.
- Diari: Si es va pactar una renda diària, i així fins que l’arrendador comuniqui la fi de la relació d’arrendament.
Com s’estableix la renda i les despeses de l’immoble?
La LAU, sobre la renda i les despeses de l’immoble, deixa plena llibertat a les parts contractuals.
Quines obres es poden fer al local de negoci?
Els tipus d’obres que es poden fer són:
- Obres necessàries.
- Obres de millora.
Les obres necessàries.
L’arrendador està obligat a realitzar, sense dret a elevar per això la renda, totes les reparacions que siguin necessàries per a conservar el local en les condicions per servir a l’ús convingut, excepte quan el deteriorament sigui imputable a l’arrendatari.
Quan l’execució d’una obra de conservació no pugui raonablement diferir fins a la conclusió de l’arrendament, l’arrendatari estarà obligat a suportar-la.
Si l’obra durés més de vint dies, s’ha de disminuir la renda en proporció a la part de el local de la qual l’arrendatari es vegi privat.
Les petites reparacions que exigeixi el desgast per l’ús ordinari seran a càrrec de l’arrendatari.
Les obres de millora.
L’arrendatari estarà obligat a suportar la realització per l’arrendador d’obres de millora sempre que aquest no pugui raonablement diferir la seva execució fins a la conclusió de l’arrendament.
L’arrendador que es proposa fer una d’aquestes obres ha de notificar per escrit a l’arrendatari, al menys amb tres mesos d’antelació, la seva naturalesa, començament, durada i cost previsible.
Durant el termini d’un mes des de la notificació, l’arrendatari podrà desistir del contracte, llevat que les obres no afectin o afectin de manera irrellevant a la finca arrendada. L’arrendament s’extingirà en el termini de dos mesos a comptar del desistiment, durant els quals no podran començar les obres.
L’arrendatari que suporti les obres tindrà dret a una reducció de la renda en proporció a la part del local de la qual es vegi privat per causa d’aquelles, així com a la indemnització de les despeses que les obres li obliguin a efectuar.
Pot l’arrendatari fer obres?
Cal tenir en compte les dues situacions següents:
1.- L’arrendatari no podrà realitzar sense el consentiment de l’arrendador, expressat per escrit, obres que modifiquen la configuració del local.
Si l’arrendatari ha realitzat unes obres no autoritzades, l’arrendador pot exigir, al concloure el contracte, que l’arrendatari reposi les coses a l’estat anterior o conservar la modificació efectuada, sense que aquest pugui reclamar cap indemnització.
2.- En cap cas l’arrendatari podrà realitzar obres que provoquin una disminució en l’estabilitat o seguretat del local.
Si l’arrendatari ha realitzat unes obres que han provocat una disminució de l’estabilitat de l’edificació o de la seguretat del local o els seus accessoris, l’arrendador pot exigir immediatament de l’arrendatari la reposició de les coses a l’estat anterior.
¿Es pot traspassar o cedir el local de negoci?
Quan a la finca arrendada s’exerceixi una activitat empresarial o professional, l’arrendatari pot subarrendar la finca o cedir el contracte d’arrendament sense necessitat de comptar amb el consentiment de l’arrendador.
L’arrendador té dret a una elevació del 10% de la renda en vigor en el cas de produir-se un subarrendament parcial, i de l’20% en el cas de produir-se la cessió del contracte o el subarrendament total de la finca arrendada.
No es considera cessió el canvi produït en la persona de l’arrendatari per conseqüència de la fusió, transformació o escissió de la societat arrendatària, però l’arrendador té dret a l’elevació de la renda que preveu l’apartat anterior.
Tant la cessió com el subarrendament s’han de notificar de forma fefaent a l’arrendador en el termini d’1 mes des que aquells s’han concertat.
Quan el contracte arriba al seu termini té dret l’arrendatari a una indemnització?
L’arrendatari podria tenir dret a una indemnització a càrrec de l’arrendador, sempre que l’arrendatari hagi manifestat amb 4 mesos d’antelació a l’expiració del termini la seva voluntat de renovar el contracte per un mínim de 5 anys més i per una renda de mercat.
Es considera renda de mercat la que acordin les parts; en defecte de pacte, serà la que determini l’àrbitre designat per les parts.
Quins són els incompliments de l’arrendatari de local de negoci?
Els incompliments en el lloguer o arrendament de local de negoci són:
a) La manca de pagament de la renda o, si escau, de qualsevol de les quantitats que hagi assumit o correspongui a l’arrendatari.
b) La manca de pagament de l’import de la fiança o de la seva actualització.
c) El subarrendament o la cessió inconsentits.
d) La realització de danys causats dolosament a la finca o d’obres no consentides per l’arrendador quan el consentiment d’aquest sigui necessari.
e) Quan al local tinguin lloc activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
L’arrendador pot accionar judicialment per l’incompliment de l’arrendatari.
